Pojmy uvedené v nadpisu se v běžné řeči běžně zaměňují. Nejedná se však o ekvivalenty a každý pojem se využívá k popisu něčeho jiného. Důležité však zejména je, že na uvedené pojmy navazují ustanovení nejen stavebního zákona, ale i zákona o pozemních komunikacích, ochraně zemědělského půdního fondu a dalších předpisů. Je proto nezbytné mezi těmito pojmy rozlišovat. Bohužel však najdeme i případy, kdy mezi těmito pojmy důsledně nerozlišují ani legislativci, z čehož následně plynou výkladové potíže.
Začněme od konce – tedy pojmem zastavěné území. Zastavěné území je buď vymezováno územním plánem, anebo v obcích, které nemají územním plán, samostatným dokumentem, pořízeným úřadem územního plánování. Můžeme však ještě narazit na obce, které nemají ani územní plán, ani samostatně vymezené zastavěné území. S touto situací bychom se však měli setkávat pouze do poloviny roku 2026. V takovém případě se za zastavěné území považuje intravilán, který nalezneme v katastrálních mapách, a který byl vymezen k roku 1966. Pojem intravilán tak v územním plánování znamená zastavěné území vymezené k tomuto datu. Není tedy ekvivalentem k pojmu zastavěné území, jak je tomu v běžné řeči.
Zastavěné území je důležité pro postupy jednotlivých úřadů. Na vymezení zastavěného území totiž záleží, jak budou posuzovány například sjezdy z komunikací na přilehlé pozemky, souhlasy s vynětím z půdního fondu nebo oplocení. Aby to však nebylo tak jednoduché, je nutné do poloviny roku 2026 rozlišovat mezi zastavěným územím vymezeným podle stavebního zákona (popsaným výše) a zastavěným územím podle silničního zákona (to je vymezována nezávisle na územním plánu). Od tohoto data však bude relevantní pouze zastavěné území podle stavebního zákona. Proto je tento příspěvek koncipován výhradně s ohledem na budoucí stav.
Zastavitelné plochy jsou plochy (rozumějte území) určené k zastavění územně plánovací dokumentací. Vzhledem k dikci prováděcích předpisů se pod tímto pojmem rozumí zejména ty plochy, které v současné době nejsou zastavěné, ale zastavit je do budoucna lze. Problematika zastavitelných ploch by si zasloužila hned několik příspěvků, avšak tato záležitost by spíše byla určena pro odbornou veřejnost a není tedy pro tento článek relevantní. Důležité pro nás spíše je skutečnost, že zastavitelné plochy najdeme zpravidla mimo zastavěné území, které je popsáno výše. Vymezení zastavitelných ploch i zastavěného území nalezneme ve výkrese základního členění, který má obvykle číslo 1. Stejně jako v případě zastavěného území i zastavitelné plochy ovlivňují povolování staveb. Jejich vymezování však má význam zejména pro potřeby takzvaného bilancování územního plánu. Tedy odhadování zatížení území novou výstavbou a potřebou budování občanské infrastruktury.
Oproti tomu stavební pozemky nejsou vymezovány územním plánem, ale stavebním úřadem. Jedná se o pozemek, který je určen k stavebním úřadem k zastavění. Pozemek se tedy stane stavebním pozemkem v okamžiku, kdy je na daném pozemku stavebním úřadem pravomocně povolena stavba. Jinými slovy změnou územního plánu stavební pozemky nevymezujeme. Tou vymezujeme zastavitelné plochy. Při změně pole v rodinný dům tedy je postupováno následovně: Změna územního plánu z nezastavitelné plochy na plochu zastavitelnou – vydání povolení záměru, kterým se pozemek změní na pozemek stavební – kolaudace stavby a zapsání stavby do katastru nemovitostí – zahrnutí pozemku do zastavěného území.
Věříme, že Vám tento příspěvek napomohl v orientaci v pojmech. V případě složitějších případů se na nás neváhejte obrátit. Rádi Vám poradíme.
Podívejte se také na další naše Odborné články
Sledujte náš YouTube kanál