Co si budeme povídat. Koupě pozemku je zásadní a mnohdy životní investicí. Je až s podivem, kolik lidí koupí nemovitost bez důkladného ověření, a to nejlépe při zapojení odborníka. Vždyť prověření by mělo být naprostou samozřejmostí. Jedná se přitom o investici v řádu setin procenta celé nemovitosti.
Při prověřování se, alespoň u nás v URBARIO, díváme na tyto základní věci:
- Územně plánovací dokumentace a územní studie
- Zpráva o uplatňování územního plánu
- Pořizované územně plánovací dokumentace
- Vyhlášená chráněná území
- Územně analytické podklady.
- Velikost a tvar pozemku
- Přístupnost pozemku
- Zemědělský půdní fond a les
- Pozemkové úpravy
- Právní vady – plomby, břemena, zástavy apod.
- Stavební uzávěry
Pojďme si nyní představit tyto jednotlivé body.
Územně plánovací dokumentace:
Územně plánovacích dokumentací máme hned několik druhů. Nestačí tedy zkontrolovat pouze územní plán obce, ale také zásady územního rozvoje, územní rozvojový plán a regulační plány. Vedle toho je vhodné si zjistit, zda v daném území není platná také územní studie. Ve všech těchto dokumentacích je navíc nutné důsledně projít všemi kapitolami. Nestačí se proto pouze podívat na způsob využití pozemku uvedený v hlavních výkresech. Tyto výkresy zdaleka neobsahují vše a pokud tutou důslednou kontrolu neprovedeme, můžeme pak být následně překvapeni, že pozemek chce město vyvlastnit nebo že pozemek nelze připojit na veřejnou komunikaci. Všimněte si přitom, že realitní kanceláře vždy hovoří právě jen o způsobu využití pozemku, ale téměř nikdy o dalších regulacích. Je proto velmi snadné se spálit.
Na co si tedy dávat pozor?
Je nutné si tedy nejen pohlídat k čemu je pozemek určen (tzv. způsob využití), ale také jaké zde platí prostorové regulativy (tedy například výška budov, velikost bloků apod.). Je nutné se zaměřit na tzv. ÚSES (územní systém ekologické stabillity) . Protože tento nenápadný prvek může způsobit praktickou nezastavitelnost pozemku, který se na první pohled jeví jako zastavitelný. Bohužel se však nejedná o jednoduchou problematiku a vždy záleží nejen na regulativu příslušné dokumentace, ale také na tom, zda se jedná o ÚSES místní, regionální nebo nadregionální. Dále je důležité si též pohlídat, zda lokalita není určena pro tzv. veřejně prospěšné stavby nebo veřejně prospěšná opatření. Zahrnutí pozemku do této lokality totiž může nejent znamenat rychlou stopku vašemu projektu, ale v konečném důsledku i vyvlastnění pozemku. Můžeme se též setkat i s podmínkou tzv. etapizace. Ta například může stanovit, že váš projekt bude možné realizovat až bude vybudována kanalizace nebo až bude postavena škola. Přitom jako drobný investor naplňování této etapizace nemáme možnost ovlivnit, a tak tato podínka může být splněna zítra a nebo také nikdy. Územní plán také může klást další, méně známe podmínky. Například podmínku zpracování regulačního plánu, územní studie nebo uzavření plánovací smlouvy. Též může klást zvýšené nároky na počty parkovacích míst (tzv. procentuální korekce) nebo připojení pozemku na veřejné komunikace.
V rámci regulačních plánů pak následně může být stanovena stavební čára, tvar střech, počet podlaží apod. Veškeré tyto regulace tak mohou znamenat minimálně další komplikaci. Bohužel stavebníci na existenci takové regulace často přijdou až ve fázi stavebního řízení.
V zásadách územního rozvoje a územním rozvojovém plánu se můžete dále dozvědět, zda kolem vašeho pozemku není plánována stavba nadmístního významu, například dálnice nebo vedení vysokého napětí.
Další kapitolou jsou územní studie. Územní studie jsou nezávazným podkladem. Mohlo by se proto zdát, že se jimi není potřeba zabývat. Opak je pravdou. Naší zkušeností je, že právě tyto územní studie jsou častým zádrhelem. Viz náš článek https://mediacentrum.urbario.cz/clanky/rizika-uzemnich-studii-pro-rozhodovani/. Tyto studie totiž nejsou závazné, ale jsou pro stavební úřad neopominutelné. Úředník se od nich může, ale také nemusí odchýlit. Jak jistě uznáte, není dobré se vystavovat závislosti na uvážení úředníka. Sice, pokud budete mít šikovného projektanta a právníka, pravděpodobně spor vyhrajete, avšak mezitím uplyne několik let a děti půjdou při nejlepším do první třídy. Naše doporučení tedy je, snažit se územní studie buď dodržet anebo se raději porozhlédnout jinde.
Zpráva o uplatňování a pořizované dokumentace:
Zpráva o uplatňování je mezi veřejností dokumentem neznýmým, ale může sehrát zásadní roli při úvaze o koupi pozemku. Zpráva totiž hodnotí stávající naplňování územního plánu. A co je zásadní, slouží také jako zadání změny územního plánu. Proto je dobré si tuto zprávu též pečlivě nastudovat, protože tak lze významně snížit riziko, že se váš pozemek změní krátce po uzavření kupní smlouvy na pozemek nezastavitelný. Obdobným případem jsou pak samozřejmě již pořizované změny územně plánovací dokumentace, ze kterých lze snadno zjistit, jak se územní plán pravděpodobně v nejbližší době změní.
Vyhlášená chráněná území:
Tímto souhrnným názvem rozumíme veškerá maloplošná a velkoplošná chráněná území typu národní parky, CHKO, ale také například přírodní památky, památné stromy a soustavu NATURA. Přítomnost takového území Vám plány může přinejmenším znepříjemnit, protože se vyšuje počet orgánů, které se k vašemu projektu budou vyjadřovat a klást si podmínky.
Územně analytické podklady:
Územně analytické podklady předsavují další pro veřejnost neznámý pojem. Přitom právě zde můžete nalézt na jednom místě velké množství důležitých informací. Každé územně analytické podklady by totiž měli obsahovat údaje o limitech území (například vyhlášená ochranná pásma, hodnotách území (chráněné objekty, hodnotné pohledové osy atd.), záměrech (zejména těch ve veřejném zájmu), a problémech území. Zde si však dovolíme upozornit, že ani tyto podklady nejsou všespásné. Vzhledem k jejich měřítku (zpracovávají se pro celý správní obvod obce s rozšírenou působností) se zde nenachází veškeré sledované jevy. Příkladem může být ochranné pásmo kolem silničních komunikací, které se zpravidla nevyznačuje, ačkoliv samozřejmě existuje.
Velikost a tvar pozemku:
Asi netřeba zmiňovat, že hlavní roli hraje zejména šířka a plocha pozemku. V této souvislosti bychom však také doporučili si ověřit, co se nachází na pozemcích vedlejších. Nelze totiž automaticky konstatovat, že některý pozemek je příliš široký nebo příliš úzký, ale záleží také na tom, co se nachází na sousedních parcelách. Příkladem může být například směřování oken u vedlejších domů. S ohledem na požární normy a předpisy o vzdálenostech mezi stavbami tak může být v jednom případě zcela nemožné umístit na parcelu objekt o rozumných parametrech, zatímco v jiném případě, u pozemku stejné šířky, takový problém nenastane. Vše totiž záleží na tom, jak jsou řešeny sousední objekty. Také velmi záleží na tom, jaká je založená koncepce zástavby (řadové objekty, solitérní domy apod.) a na tom, co říká územní nebo regulační plán. Zejména zmiňme různé koeficienty maximálního zastavění. Důležitou roli také hraje skutečnost, zda se jedná o pozemek nárožní či nikoliv. U nárožních objektů bývá náročnější tyto koeficienty dodržovat. Na druhou stránu územně plánovací dokumentace pro tyto případy může obsahovat určité úlevy. Vhodné také je si prověřit přítomnost studen, septiků a kanalizací v okolí, protože i ty mohou představovat značná omezení pro naše plány.
Přístupnost pozemku:
Tato problematika se skládá hned z několika podtémat. Prvním je právní zajištění přístupu na pozemek. V první řadě je nutné zjistit, zda má pozemek zajištěnou přímou návaznost na veřejnou komunikaci anebo alespoň zajištěný přístup pomocí práva cesty zapsaného v katastru nemovitostí. Zde opravdu apelujeme na prověření katastru nemovitostí, protože co zde zapsáno není, jako by nebylo. Pouhé dohody, byť sepsané notářem a s ověřenými podpisy, nejsou dostatečným právním titulem. Pokud však plánujete pozemek zatížit hypotékou, je vhodné mít z pozemku zajištěnou přímou návaznost bez nutnosti využívat pozemek cizí.. Vyjednávací pozice vůči bance se vám v takovém případě výrazně zlepší. Další otázkou je, zda lze na váš pozemek fyzicky dojet. Tedy, zda je například zřízen sjezd z hlavní komunikace. Pokud ne, je nutné být obzvláště obezřetný. Existují totiž normy, které nejen definují, kde lze takový sjezd zřídit. Jedná se zejména o tzv. rozhledové trojúhelníky, které definují jak daleko z daného přípojného bodu musí být vidět při rychlosti vozidel povolené na dané komunikaci. Jak již bylo také uvedeno, možnosti připojení na pozemní komunikaci taktéž mohou být limitovány regulacemi územního nebo regulačního plánu.
Zemědělský půdní fond a les:
Při výběru pozemku je důležité si uvědomit, že přítomnost vyšších tříd půdního fondu může výrazně prodražit realizaci záměru. Čím vyšší třída, tím vyšší koeficient odvodů za vynětí z půdního fondu. U nejvyšší třídy se jedná dokonce o jedenáctinásobek základní sazby. A tato částka se může dokonce přítomností některých faktorů dálě zvýšit. Například v případě pozemku v národním parku se může odvod navýšit až 20násobně. Jak jistě tušíte, mluvíme v takovém případě o opravdu vysokých částkách. Sazby za odnětí z půdního fondu určuje zákon o ochraně půdního fondu.
Sousedství lesa je ještě zrádnější, protože veřejnost si neuvědomuje, že ve vzdálenosti 30 metrů od okraje lesa je možné umisťovat stavby pouze se souhlasem orgánu státní správy lesů. A vydání tohoto souhlsu není samozřejmostí. Navíc, takovou stavbu vystavujete riziku pádu stromu. Bohužel v těchto případech se dá očekávat minimální šance získat odškodnění od vlastníka lesa, protože podle zákona jste to Vy, kdo má v takovém případě povinnost předcházet vzniku škod.
Pozemkové úpravy:
Pozemkovými úpravami se dle zákona ve veřejném zájmu prostorově a funkčně uspořádávají pozemky, scelují se nebo dělí a zabezpečuje se jimi přístupnost a využití pozemků a vyrovnání jejich hranic tak, aby se vytvořily podmínky pro racionální hospodaření vlastníků půdy. V těchto souvislostech původní pozemky zanikají a zároveň se vytvářejí pozemky nové, k nimž se uspořádávají vlastnická práva a s nimi související věcná břemena v rozsahu rozhodnutí. Současně je cílem pozemkových úprav zajištění podmínek pro zlepšení kvality života ve venkovských oblastech včetně napomáhání diverzifikace hospodářské činnosti a zlepšování konkurenceschopnosti zemědělství, zlepšení životního prostředí, ochranu a zúrodnění půdního fondu, lesní hospodářství a vodní hospodářství zejména v oblasti snižování nepříznivých účinků povodní a sucha, řešení odtokových poměrů v krajině a zvýšení ekologické stability krajiny. Výsledky pozemkových úprav slouží pro obnovu katastrálního operátua jako neopomenutelný podklad pro územní plánování.
Je tedy zřejmé, že pozemkové úpravy mohou mít zásadní dopady na rozložení a využití pozemků do budoucna. Je proto velmi důležité si zjistit, zda v předmětném území pozemkové úpravy probíhají a případně jaké změny navrhují. Pokud zatím neexistuje návrh, jedná se o situaci se zcela nejsitým výsledkem a je zapotření dbát zvýšené opatrnosti. Navíc, na základě výsledku pozemkových úprav bude pravděpodobně následně také měněn samotný územní plán.
Právní vady:
Právními vadami rozumíme pro účely tohoto příspěvku zejména zápisy v katastru nemovitostí, které omezují nakládání s majetkem. V případě pozemků se jedná zejména o zástavní práva, zákazy zcizení, věcná břemena, práva stavby pro třetí osoby apod. Naštěstí zjistit většinu z těchto vad lze na pár kliknutí. V žádném případě se však nelze spokojit s ujištěním, že ten, komu zápis svědčí tohoto práva nebude využívat. Pokud je již právo bezúčelné, je nutné aby původní vlastník tuto skutečnost prokázal tím, že tento zápis nechá z katastru nemovitostí odstranit. Pouze okrajově ve vztahu ke katastru nemovitostí také zmiňme, ža dalším problémem bývá nesoulad skutečního způsobu využití pozemku se způsobem využitím zapsaným.
Stavební uzávěry:
Naštěstí ne tak častým jevem jsou stavební uzávěry. Tyto uzávěry vydává rada obce. Důležité je, že stavebí uzávěra přebíjí územní plán, ale není v něm vyznačena. Je proto důležité si přítomnost stavební uzávěry ověřit. Nic Vám není platný zastavitelný pozemek podle územního plánu, pokud je v místě vyhlášena stavební uzávěra. Také je přítomnost stavební uzávěry zdviženým prstem, protože tyto uzávěry se vyhlášují zejména tehdy, je-i nutné ochránit území před výstavbou v době, kdy je pořizována změna územního plánu, a to proto, aby nebyl narušen účel této změny. Lze tak do budoucna v takovém území očekávat změnu nebo vznik nové územně plánovací dokuemntace.
Vedle výše uvedených případů je samozřejmě vhodné prověřit dálší aspekty. Například přítomnost sítí energií nebo zda pozemek není pronajat na základě nevýhodné smlouvy. Ale tyto záležitosti jsou již nad rámec tohoto příspěvku. Věříme, že z výčtu záležitostí, které je nutné si takzvaně pohlídat při koupi nemovitosti, je patrné, že se jedná o poměrně komplikovanou problematiku, kterou je vhodné svěřit odborníkům. Proto jako licencovaný pořizovatel územních plánů nabízíme veřejnosti též možnost si nechat zpracovat prověření pozemku od nás. Podívejte se na podrobnosti naší nabídky.
Podívejte se také na další naše Odborné články
Sledujte náš YouTube kanál