Možná uvažujete nad žádostí o změnu územního plánu, třeba proto, abyste si mohli postavit svůj vysněný rodinný dům. Není třeba si nic nalhávat, změna územního plánu je během na dlouhou trať. Velmi jednoduchá změna může být schválena, při souhře příznivých okolností a vůli obce, během jednoho roku. Lepší je však uvažovat v horizontu 2 až 3 let. Jak tedy postupovat, aby změna územního plánu byla co nejrychleji pořízena? To si uvedeme v následujícím příspěvku.
V případě územního plánu žádost o změnu nazýváme podnětem. Podnět může podat každá osoba , která má vlastnická nebo jiná práva k pozemku nebo stavbě na území obce. Před vypracováním samotného podnětu je však vhodné si provést analýzu proveditelnosti předpokládané změny územního plánu. Zejména, prověření, zda je naše představa o změně v souladu se Zásadami územního rozvoje kraje, s Územním rozvojovým plánem (po jeho vydání), se zprávou o uplatňování územního plánu za minulá období, s limity v území uvedenými v územně analytických podkladech a se stavebním zákonem (ten definuje jaká regulace smí nebo nesmí být obsahem územního plánu) a jeho prováděcími vyhláškami. Zejména vyhláška č. 157/2024 Sb. klade požadavky na obsah územně plánovací dokumentace (definuje jaké funkční plochy lze v územním plánu vymezovat, jaká jejich minimální velikost apod.). Důležité je si také ověřit, zda obec nemá vydaný regulační plán, který by bylo nutné změnit. Všechny tyto záležitosti mohou totiž být důvodem nepořízení nebo výrazného zdržení nebo prodražení změny. Přitom mnohdy stačí na počátku v žádosti podle zjištěných skutečností upravit rozsah a obsah změny tak, aby problematických míst bylo co nejméně. Doporučujeme tedy tuto přípravu nepodceňovat a i u nás v URBARIO je provedení takové analýzy vždy prvním krokem.
Podnět se podává u příslušného schvalujícího orgánu, v případě územního plánu se jedná o zastupitelstvo obce. Podnět má předepsané náležitosti. Těmi jsou: identifikační údaje (u fyzických osob zejména jméno, příjmení, bydliště a datum narození), prokázání práva podat podnět (postačuje například list vlastnictví), úplný název dokumentace (obvykle se skládající ze slov „Územní plán“ a názvu obce). Podnět též musí obsahovat předmět změny a důvod pořízení. Předmětem změny se rozumí uvedení „co se mění na co“. Obvykle se tedy jedná o změnu jedné plochy na plochu jinou. Avšak pozor, územní plán není tvořen pouze hlavním výkresem a změna plochy nemusí být pro přípustnost Vašeho záměru dostačující. Důležité je si též pohlídat případnou nutnost změny ostatních výkresů a textové části. Podnět též musí obsahovat návrh úhrady nákladů na změnu územního plánu. Náklady se ve zkratce rozumí náklady na činnost projektanta, zpracování vyhodnocení vlivů na udržitelný rozvoj území a zajištění mapových podkladů. Činnost pořizovatele (tj. úředních osob) žadatel nehradí. Je samozřejmě možné navrhnout, že veškeré náklady ponese obec, avšak je nutné v takovém případě počítat s tím, že zastupitelstvo takový návrh zamítne a změna nebude pořízena. Pokud však navrhnete, že náklady na změnu ponesete Vy, je nutné počítat v závislosti na rozsahu změny s náklady v řádu vyšších desítek tisíc až statisíců korun. Praxe se mezi obcemi liší a nelze dát paušální radu. Výhodou pro žadatele však samozřejmě je, pokud žadatel prokáže prospěšnost i obci.
Ideální je, pokud si pro svůj podnět obstaráte také stanoviska orgánu ochrany přírody přírody (tzv. orgán NATURA) a úřadu příslušného ke stanovení, zda má být návrh posuzován z hlediska vlivů na životní prostředí (tzv. orgán SEA). Zde je již však situace poměrně komplikovaná, protože zatímco u stanoviska SEA je příslušný vždy Krajský úřad, u prvního ze stanovisek neexistuje jeden příslušný úřad k vydání uvedených stanovisek, ale záleží na tom, zda a jaká zvláště chráněná území z hlediska ochrany přírody jsou v daném místě vyhlášená. Příslušnost jednotlivých orgánů je popsána v zákoně 114/1992 Sb. Bohužel právě toto stanovisko je nutné získat jako první, aby mohlo být vydáno stanovisko orgánu SEA, protože již vydané stanovisko orgánu NATURA je nutné orgánu SEA předložit. Postup je tedy takový, že nejdříve je nutné získat stanovisko orgánu NATURA a toto stanovisko předložit spolu s žádostí orgánu SEA.
Aby však mohla být vydána výše uvedená stanoviska, je nutné nejdříve zpracovat návrh zadání změny. Na základě posouzení tohoto zadání totiž výše uvedené úřady vydají svá stanoviska. Návrh zadání změny je formalizovaný dokument a je nutné jej zpracovat v souladu s prováděcí vyhláškou č. 157/2024 Sb. Obsahem zadání je předmět a účel navrhované změny, vymezení řešeného území, a další požadavky na zpracování návrhu změny územně plánovací dokumentace. Po obdržení stanovisek orgánů SEA a NATURA se doplní návrh zadání též o informaci, zda se má zpracovávat vyhodnocení vlivů na udržitelný rozvoj území. Pokud některý z orgánů toto vyhodnocení bude požadovat, nezbyde než jej v průběhu pořizování změny zpracovat. To změnu samozřejmě pozdrží minimálně v řádu několika měsíců a zajisté i prodraží. Je proto vhodné navrhovat takové změny, u kterých lze požadavek na jejich zpracování minimalizovat. Zpracování vyhodnocení vlivů, po vypracování návrhu změny územního plánu projektantem, zajistí pořizovatel.
Je velmi důležité si uvědomit, že v případě návrhu zadání územního plánu (na rozdíl od popisu předmětu změny v třetím odstavci) se jedná o dokument, který se, po schválení pořizování změny zastupitelstvem obce, stane oficiálním, veřejně přístupným dokumentem, kterým budou všechny strany vázány a na základě které bude projektant postupovat, a která může být i předmětem přezkumu správními soudy. Zadání územního plánu také již nelze zpětně změnit a zasáhnout do něj může v omezené míře pouze zastupitelstvo obce svými pokyny, a to pouze v zákonem předvídaných situacích a se slovem dotčených orgánů. Je tedy nutné, aby zadání změny územního plánu bylo vypracováno precizně, a tím byly minimalizovány případné budoucí problémy.
Důvodem, proč je dobré mít zpracované zadání a obstaraná uvedená stanoviska je skutečnost, že v takovém případě předá obec automaticky Váš podnět pořizovateli k zahájení procesních úkonů směřujících k projednání zastupitelstvem. V opačném případě bude návrh pouze zařazen do zprávy o uplatňování, což může zdržet celou změnu o několik let.
A jaký je tedy další postup, pokud předložíme kompletní podnět? Obec předá Váš podnět pořizovateli, který k návrhu do 30 dnů připojí své vyjádření, zda je vhodné danou změnu pořizovat. Následně bude návrh zadání změny zařazen na program jednání zastupitelstva obce. Vysloví-li zastupitelstvo svůj souhlas, bude zahájeno pořizování změny územního plánu a věc předána pořizovateli k zajištění zpracování změny. Návrh změny následně bude standardně projednáván s občany a dotčenými orgány a na závěr schvalován zastupitelstvem obce. Zastupitelstvo je oprávněno rozhodnout o podmínění pořizování změny úhradou nákladů. Dle našeho názoru i tehdy, pokud jste v podnětu uvedli, že náklady ponese obec. V takovém případě je na Vašem zvážení, zdali na tuto podmínku přistoupíte a náklady budete hradit. Veškeré následující kroky čistě de iure součinnost podatele podnětu nevyžadují.
V průběhu pořizování změny do celého procesu promlouvají dotčené orgány. Dotčenými orgány rozumíme jiné úřady, které hají veřejné zájmy na svém úseku (například památkáři, odbory dopravy apod.). Tyto dotčené orgány v průběhu pořizování vydávají svá stanoviska, které je zastupitelstvo i pořizovatel povinen respektovat. Je proto velmi důležité, jak bylo v úvodu řečeno, při zvažování podání podnětu ke změně územního plánu zvážit také to, zda nemůže námi podaný návrh být důvodem pro vydání negativního stanoviska, například z důvodu záboru zemědělského půdního fondu, nesouhlasu s napojením lokality apod.
Jsme si vědomi komplexnosti a složitosti pořizování změny územního plánu. Proto jsme pro Vás připravili, jako licencovaný pořizovatel, možnost prověření proveditelnosti změny územního plánu a také zpracování návrhu zadání změny včetně obstarání stanovisek. Podívejte se na naši nabídku.
Podívejte se také na další naše Odborné články
Sledujte náš YouTube kanál